L’housing sociale in Brasile rende il 20% l’anno

Sarà l'housing sociale la nuova frontiera degli investimenti immobiliari nei mercati emergenti, dove si sta assistendo a una fortissima crescita economica della fascia sociale media e a una presenza sempre più massiccia dei governi nel sostegno all'abitazione per le famiglie. Nell'Europa continentale esiste un solo fondo autorizzato operativo in questo settore: il Brazil real estate fund di Fenice Investimenti, società di gestione indipendente di Lugano. E Roberto Bossi, presidente del Brazilian re fund, spiega a Casa24 Plus l'attività del primo anno di vita del fondo e le strategie future.

Cos'è il Brazilian real estate fund e che risultati ha ottenuto finora?
È un fondo di investimento di diritto lussemburghese, lanciato esattamente 12 mesi fa con l'obiettivo di investire nel mercato immobiliare brasiliano, in particolare nel settore dell'housing sociale. L'obiettivo era quello di raccogliere fondi in Europa e lanciare dei progetti di sviluppo immobiliare, con vendita delle abitazioni immediatamente dopo la costruzione a brasiliani che non hanno la prima casa.

Perchè il Brasile?
Il Brasile è il Paese dell'area Bric con le maggiori prospettive di crescita a livello globale e il Governo Lula ha lanciato nel 2009 il Piano di accelerazione della Crescita (Pac), riconfermato dopo le elezioni dall'attuale Presidente Dilma: tra il 2009 e il 2010 in numero di brasiliani in cerca di prima casa è salito, infatti, da 7 a 9 milioni. Le potenzialità dunque sono enormi. Il Piano si chiama "Mi casa mi vida" ed è molto ambizioso, perchè si propone di dare dimora ad almeno a tre milioni di famiglie.

Che ruolo ha il fondo?
Si inserisce nella fase dell'acquisto del terreno e dello sviluppo immobiliare, fino alla consegna delle abitazioni alle famiglie, che vengono sussidiate dal Governo. Il Brazilian re fund ha acquisito due progetti nel nordest del Paese, uno nei pressi di Fortaleza, a Cascavel, e uno a Maceiò, nello Stato dell'Alagoas. Il primo progetto consta di 234 abitazioni da costruire nel giro di 24/30 mesi e attualmente, a 12 mesi dal lancio del progetto, siamo riusciti già a ricevere dal costruttore il primo lotto di abitazioni finite e abbiamo cominciato la fase delle vendite.

Che tipologia di abitazioni costruite?
Si tratta di case di 54 metri quadrati destinate a famiglie con un reddito tra i 3 e i 6 salari minimi. A Maceiò sono in costruzione invece 14 palazzine per 448 appartamenti, destinati a famiglie con la stessa fascia di reddito del primo progetto. Attualmente questo progetto è in fase di autorizzazione, ci aspettiamo di avere il via libera al massimo in due mesi, poi partiranno i lavori di costruzione che dureranno dai 18 ai 24 mesi.

Il dubbio è sulla qualità degli edifici che si costruiscono per l'housing sociale nei Paesi emergenti: che attenzione avete a questa tematica?
Le abitazioni costruite dal Brazilian re fund sono qualitativamente molto superiori alla media delle case popolari che abbiamo visto nel Paese. Abbiamo selezionato il costruttore proprio in base a questo fattore e non vogliamo avere un approccio puramente speculativo. L'obiettivo è portare una grande dignità all'abitare di questa fascia di popolazione. Il Brasile tra l'altro ha posto degli standard qualitativi con requisiti minimi che evitano, tra l'altro, la costruzione di "casermoni" ghettizzanti, ponendo anche, da quest'anno, un limite di 300 abitazioni per lotto. Nel progetto di Maceiò, per esempio, ogni complesso di quattro condomini avrà un campo da basket e una piscina.

Qual è il costo delle case che state vendendo a Cascavel?
L'equivalente di circa 30mila euro.

Torniamo al fondo: chi sono gli investitori?
Si tratta di uno specializing investment fund, equivalente a un fondo hedge di diritto italiano, ed è quindi destinato a clientela sofisticata. Noi abbiamo una clientela di gestori istituzionali di fondi di fondi e questo prodotto rientra nella diversificazione sia di real estate, sia di mercati emergenti. In questo momento questi investitori hanno un focus molto marcato sia sul Brasile sia su tutta l'America Latina per le forti prospettive di sviluppo. Il Brasile ha una popolazione di circa 200 milioni di persone, di cui 7-8 milioni in cerca di una prima abitazione ma senza adeguate risorse economiche.

È l'unico fondo di questo tipo che avete?
Al momento sì, ma certo non escludo che nei prossimi anni possiamo espandere l'attività ad altri mercati in via di sviluppo, in particolare dell'America Latina.

Con che leva operate?
Al momento abbiamo lavorato senza leva finanziaria, si acquisisce il terreno, si iniziano i lavori e si inizia anche a vendere. Raggiunta una vendita tra il 35% e il 50% del totale programmato, la Cassa economica, che è la Cassa dello Stato, partecipa al finanziamento del progetto con un prestito in corso d'opera. Al momento gli asset totali del fondo sono di 5 milioni di euro e stiamo registrando una domanda molto forte da parte degli investitori che, dopo questa prima fase iniziale, hanno visto che il progetto di sviluppo ha potuto rispettare i tempi di consegna che ci eravamo prefissati, perchè uno dei dubbi più grandi nell'affrontare un mercato emergente è quello dell'affidabilità delle tempistiche.

Il fondo è abbastanza piccolo in termini dimensionali…
Abbiamo preferito iniziare con queste dimensioni, anche per non diluire le performance programmate. Naturalmente cresceremo, dato che abbiamo già alcuni altri progetti in fase di autorizzazione, ma preferiamo procedere per gradi e aprendo corridoi di investimento cammin facendo.

Quali sono gli obiettivi di crescita?
Per fine 2012 l'obiettivo è la raccolta di 20 milioni di euro.

E i rendimenti attesi?
Sono pari al 20% annuo.

Qual'è la tassazione per un investitore istituzionale italiano?
Dall'anno scorso la tassazione dei fondi lussemburghesi è stata equiparata agli altri fondi italiani, quindi è pari al 20 per cento.

Fonte:
Il Sole 24 Ore