Immobili: La soglia di esenzione scende da 3.000 a 500 euro. Chi la supera pagherà il 23%

Fisco più pignolo con i piccolissimi proprietari immobiliari. Con l’eliminazione della no tax area di 3.000 euro, che esonerava dalla dichiarazione chi aveva redditi da fabbricati e terreni fino a questa soglia, molti contribuenti saranno da quest’anno costretti a compilare il 730 o il modello Unico. Il caso classico è quello della moglie casalinga che possiede solo redditi immobiliari d’importo minimo. Dal 2007 l’esonero dalla dichiarazione è previsto solo se i redditi immobiliari non superano i 500 euro. Un limite davvero basso, e il Fisco non ha precisato se al netto o al lordo dell’abitazione principale. Assisteremo, quindi, a un’inutile moltiplicazione di dichiarazioni.

I piccoli proprietari immobiliari dovranno anche mettere mano al portafoglio: se i redditi superano i 500 euro, scatterà inesorabile la tagliola dell’Irpef, con l’applicazione dell’aliquota del 23% e senza diritto alle detrazioni d’imposta. E’ questa l’unica novità del quadro B, dedicato ai fabbricati. Devono dichiarare il reddito degli immobili i proprietari e chiunque possa far valere un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) sul bene. Tra i diritti reali rientrano anche quelli vantati sull’abitazione di famiglia e pertinenze dal coniuge superstite, anche se in casa vivono altri coeredi, ad esempio i figli.

In caso di separazione o divorzio l’abitazione di famiglia deve essere dichiarata in base alle rispettive quote di possesso. Quindi, se l’immobile è intestato al 50%, ognuno dichiarerà metà rendita. Se il bene è tutto dell’ex coniuge non assegnatario, sarà quest’ultimo a doversi sobbarcare l’onere tributario, mentre l’altro viene liberato da ogni incombenza. Il coniuge proprietario che non utilizza più l’immobile ha diritto a considerarlo prima casa fino al divorzio e anche dopo se vi risiedono i figli, purché non abbia un’altra abitazione principale. Il proprietario che continua a risiedervi ha sempre diritto alla deduzione.

Come si compila
Per ciascun immobile deve essere compilato un diverso rigo del quadro B (da B1 a B8). Si comincia dalla rendita catastale (colonna 1). Non va applicata la rivalutazione del 5% che sarà conteggiata da chi presta l’assistenza fiscale. Se il dato viene ripreso da Unico 2007 basta dividere la rendita indicata per 1,05. Chi non dispone della rendita effettiva (fabbricati non censiti) può utilizzare un valore presunto. Se la rendita è stata aggiornata nel corso del 2007 deve usare questo nuovo valore. In colonna 2 si indicano le differenti modalità di utilizzo del fabbricato: abitazione principale (codice 1), pertinenze (5), immobili locati (3, 4, 8 a seconda del contratto), abitazioni a disposizione (codice 2), altri casi diversi dai precedenti, come l’immobile in uso gratuito al figlio (codice 9). I fabbricati di nuova costruzione devono essere dichiarati dalla data in cui il bene è divenuto atto all’uso o viene utilizzato dal possessore.

Abitazione principale
L’abitazione principale (cioè l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari hanno stabilito la dimora abituale, che normalmente coincide con la residenza anagrafica) e le sue pertinenze non sono tassate in quanto viene riconosciuta una deduzione dal reddito complessivo pari alla rendita del fabbricato. La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora principale dei familiari(coniuge, figli, genitori, sorelle e fratelli, nonni e nipoti), purché ivi residenti. La deduzione, è bene ricordarlo, spetta per un solo fabbricato. Per cui se il contribuente possiede due immobili di cui uno è adibito ad abitazione principale e uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta solo per il bene utilizzato personalmente.

L’abitazione principale anche se esente, va sempre indicata nel quadro B. Sarà chi presta l’assistenza fiscale a calcolare il bonus. L’esenzione avviene solo in fase di riepilogo da parte del Caf o del sostituto d’ imposta o del professionista. Il cumulo tra il reddito della prima casa, sia pure esentata, e gli altri redditi potrebbe far perdere la qualifica di familiari a carico. Ricordiamo che, se ci sono più titolari, la deduzione spetta, in misura corrispondente alla quota di possesso e solo a chi abita regolarmente l’immobile e per i mesi durante i quali il fabbricato è stato utilizzato come propria residenza.

Anche le pertinenze dell’abitazione principale (box, cantine, solai, posti auto) godono dell’esenzione fino a concorrenza della rendita catastale. Le pertinenze possono essere anche più di una per singola tipologia catastale e anche non far parte dello stabile dell’abitazione. L’importante è che siano effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale. Senza imposte anche l’abitazione posseduta da chi ha trasferito la propria dimora abituale in istituti di ricovero e sanitari, purché l’immobile non sia affittato.

Fonte:
Corriere della Sera
Elena Negonda